Anbau am Haus: Kosten, Genehmigung und Planung.

Die Kosten eines Anbaus hängen vor allem von drei Dingen ab: der Größe, dem Ausbaustandard und dem Aufwand am Bestand. Als Orientierung für die reinen Bauwerkskosten (Baukonstruktion und Technik, Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276) pro Quadratmeter Wohnfläche, brutto, Preisstand 2026:

Warum ist ein Anbau pro m² teurer als ein Neubau? Fundament, Dach, Anschluss an das bestehende Haus und Baustelleneinrichtung werden bei kleinen Flächen kaum günstiger. Dazu kommen Arbeiten, die es beim Neubau nicht gibt: Wanddurchbruch mit Abfangung, Abdichtung der Fuge zwischen Alt und Neu, Anpassung von Dach und Regenentwässerung, Erweiterung von Heizung und Elektrik.

Diese Kosten kommen zu den Baukosten hinzu

• Planung bis zum Bauantrag und ggf. Ausführungsplanung
• Tragwerksplanung (Statik) und Wärmeschutznachweis nach Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG)
• Amtlicher Lageplan bzw. Vermessung, wenn gefordert
• Gebühren der Bauaufsicht (nach Rohbausumme)
• Bodengutachten bei unklarem Baugrund
• Außenanlagen: Terrasse, Wege, Rasen wiederherstellen
• Ausstattung: Küche, Möbel, lose Leuchten
• Reserve für Unvorhergesehenes am Bestand (10 % sind sinnvoll)

Zusammen sind das erfahrungsgemäß weitere 25 bis 35 % auf die Bauwerkskosten. Das Planungshonorar wird frei vereinbart und orientiert sich häufig an der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure): Bis zum Bauantrag (Leistungsphasen 1 bis 4) entfallen dort 27 % des Gesamthonorars. Der Anbau selbst gilt nach HOAI als Erweiterungsbau; für Eingriffe in den Bestand, etwa einen Wanddurchbruch mit Abfangung, kann ein Umbauzuschlag vereinbart werden (ohne Vereinbarung 20 % ab durchschnittlicher Schwierigkeit). Mehr dazu im Ratgeber Planungskosten.

Orientierungswerte für Nordrhein-Westfalen, keine Angebote. Die tatsächlichen Kosten hängen von Baugrund, Zugänglichkeit, Zustand des Bestands, Ausstattung und Marktlage ab. Ein Bad oder eine Küche im Anbau hebt die Kosten in den gehobenen Bereich. Eine belastbare Kostenschätzung entsteht erst mit dem Entwurf.

Ein zweigeschossiger Anbau ist pro Quadratmeter meist günstiger als ein eingeschossiger, weil sich Fundament und Dach auf doppelt so viel Wohnfläche verteilen. Wer ohnehin mehr Platz braucht, sollte diese Variante mitdenken, auch wenn der Bebauungsplan sie nicht immer zulässt.

Wichtiger als die Bauweise ist meist der Anschluss an das bestehende Haus: Neue und alte Fundamente setzen sich unterschiedlich, deshalb wird der Anbau in der Regel mit einer Bewegungsfuge angeschlossen. Hat das Haus einen Keller, der Anbau aber nicht, stehen die neuen Fundamente oft auf aufgefülltem Boden neben der Kellerwand. Sie werden deshalb bis auf tragfähigen Boden tiefer geführt oder so gegründet, dass sie die Kellerwand nicht belasten. Bekommt umgekehrt der Anbau einen Keller neben einem Haus ohne Keller, muss der Bestand meist unterfangen werden. Das klärt die Tragwerksplanung früh. Die Fuge zwischen Alt und Neu wird wärmebrückenarm, innen luftdicht und außen schlagregendicht geplant.

Höhen, Dachneigung, Traufe und Fenster des Bestands bestimmen, wie selbstverständlich der Anbau später wirkt. Verdeckt der Anbau Fenster im Bestand, brauchen die Räume dahinter weiterhin genug Tageslicht: Die Fensteröffnungen (Rohbaumaß) müssen mindestens ein Achtel der Raumfläche betragen, einschließlich verglaster Vorbauten wie einem Wintergarten (§ 46 BauO NRW).

In Nordrhein-Westfalen fast immer ein Verfahren bei der Bauaufsicht: Sobald Aufenthaltsräume entstehen, also Wohn-, Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer, ist ein Anbau nicht verfahrensfrei. Je nach Lage kommt eines dieser Verfahren in Frage:

• Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren (§ 64 BauO NRW): der Regelfall für Wohnhäuser; seit September 2026 mit Genehmigungsfiktion, wenn die Bauaufsicht nicht fristgerecht entscheidet
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW): möglich im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn das Vorhaben ihm und den örtlichen Bauvorschriften entspricht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde kein Verfahren verlangt
• Verfahrensfrei (§ 62 BauO NRW): nur kleine Vorhaben, etwa Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche an Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze, Terrassenüberdachungen bis 30 m² und 4,50 m Tiefe oder Garagen bis 50 m² mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m, nicht im Außenbereich

Auch bei Freistellung und verfahrensfreien Vorhaben gilt das Baurecht weiter: Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz und Statik müssen stimmen. Für Bauantrag und Freistellung müssen die Bauvorlagen in aller Regel von einer bauvorlageberechtigten Person als Entwurfsverfasser:in unterschrieben werden. Eingereicht wird seit der neuen Bauordnung vom 1. September 2026 elektronisch; Ablauf, Fristen und Unterlagen stehen im Ratgeber Bauantrag NRW.

Anbau ohne Baugenehmigung: lieber nicht

Ein genehmigungspflichtiger Anbau ohne Genehmigung kann zu Nutzungsuntersagung, Bußgeld oder Rückbauverfügung führen. Häufiger fällt er erst später auf: beim Verkauf, bei der Finanzierung oder wenn die Versicherung nach einem Schaden die Unterlagen sehen will. Ein Blick in die Bauakte vor dem Hauskauf lohnt sich deshalb auch bei bestehenden Anbauten.

Ob und wie groß angebaut werden darf, entscheidet das Planungsrecht. Liegt das Haus im Gebiet eines Bebauungsplans, sind vor allem diese Festsetzungen wichtig:

• Baugrenzen und Baulinien (das „Baufenster“)
• Grundflächenzahl (GRZ): wie viel des Grundstücks bebaut werden darf
• Geschossflächenzahl bzw. Zahl der Vollgeschosse
• Dachform, Dachneigung, Trauf- und Firsthöhen

Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich der Anbau nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen. Unabhängig davon gelten die Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW: bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit höchstens drei Geschossen 3 m zur Nachbargrenze, sonst 0,4 H, mindestens 3 m. H ist die Wandhöhe; bei steilen Dächern, großen Gauben oder Giebeln wird ein Teil der Dachhöhe oder die ganze hinzugerechnet. Bei Grundstücken mit wenig Spielraum ist das oft der Punkt, der über Größe und Lage des Anbaus entscheidet.

Rückt der Anbau näher als 2,50 m an die Grenze oder direkt auf sie, muss die Wand zum Nachbarn als Gebäudeabschlusswand mit erhöhtem Feuerwiderstand ausgeführt werden (§ 30 BauO NRW). Das beeinflusst Bauweise und Kosten, gerade beim Holzbau.

In Münster ist das Bauordnungsamt der Stadt zuständig. Die alten Pläne Ihres Hauses liegen meist im Bauaktenarchiv des Bauordnungsamts; Einsicht erhalten Eigentümer:innen oder Bevollmächtigte. Bebauungspläne finden Sie über die Seite Karten, Pläne, Modell der Stadtplanung, Antragsformulare beim Bauordnungsamt.

Im übrigen Münsterland, etwa in Telgte, Warendorf, Greven, Steinfurt oder Coesfeld, ist je nach Ort die Bauaufsicht der Stadt oder des Kreises zuständig. Die Regeln der BauO NRW gelten überall gleich; Unterschiede gibt es bei den örtlichen Bebauungsplänen und Gestaltungssatzungen.