Start Anbau & Umbau Ratgeber
Ratgeber · Kernsanierung
Kernsanierung: Kosten, Ablauf und Förderung.
Ein älteres Haus gekauft oder geerbt und alles soll neu werden? Hier steht, womit Sie bei einer Kernsanierung pro Quadratmeter rechnen sollten, was sich 2026 bei Heizung, Pflichten und Förderung geändert hat und wann Sanieren besser ist als Neubauen.
- Stand Oktober 2026
- Gebäudemodernisierungsgesetz und BauO NRW
- Lesezeit ca. 9 Minuten
Die wichtigsten Zahlen zur Kernsanierung.
Was zu einer Kernsanierung gehört.
Bei einer Kernsanierung wird ein Haus bis auf den Rohbau zurückgebaut: Tragende Wände, Decken und meist das Dach bleiben, fast alles andere wird erneuert. Typisch sind:
- Rückbau von Bodenbelägen, Estrich, Putz, Leitungen, Bädern und nichttragenden Wänden
- neue Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung und ggf. Lüftung
- neue Bäder und Küche, Estrich, Putz, Böden, Innentüren
- neue Fenster, Dämmung von Fassade, Dach oder oberster Geschossdecke und Kellerdecke
- oft ein neuer Grundriss: offene Küche, größeres Bad, zusätzliches Zimmer
Davon zu unterscheiden sind die Teilsanierung einzelner Bereiche und die energetische Sanierung, die nur Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke) und Heizung betrifft. Wie tief saniert werden muss, zeigt eine gründliche Bestandsaufnahme mit Blick in die Bauakte.
Was kostet eine Kernsanierung?
| Sanierungstiefe | Umfang | pro m² |
|---|---|---|
| Innen | Haustechnik, Bäder, Oberflächen, Innenausbau; Dach, Fassade und Fenster bleiben weitgehend unverändert | ca. 900–1.300 € |
| Mittel | wie oben, dazu neue Fenster, Dämmung von Dach und Fassade, neue Heizung | ca. 1.300–2.000 € |
| Umfassend | Effizienzhaus-Standard (staatlich definierte Energiestufe, Voraussetzung für die KfW-Förderung), neues Dach, Grundrissänderungen, gehobene Ausstattung | ca. 2.000–2.800 € |
| Haus | Bauwerkskosten | Gesamt inkl. weiterer Kosten |
|---|---|---|
| 100 m² z. B. Reihenhaus oder Doppelhaushälfte | ca. 130.000–200.000 € | ca. 165.000–270.000 € |
| 130 m² z. B. Einfamilienhaus aus den 1960er/70er Jahren | ca. 170.000–260.000 € | ca. 210.000–350.000 € |
| 160 m² z. B. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | ca. 210.000–320.000 € | ca. 260.000–430.000 € |
Orientierungswerte für Nordrhein-Westfalen, keine Angebote, vor Abzug von Fördermitteln. Weitere Kosten: Planung, Energieberatung, Statik, Schadstoffuntersuchung, Gebühren und eine Reserve von etwa 10 bis 15 % für Überraschungen im Bestand. Wie sich Planungshonorare berechnen, zeigt der Ratgeber Planungskosten.
Was die Kosten treibt
- Schadstoffe: Asbest in Häusern bis 1993, alte Mineralwolle, teerhaltige Kleber oder Holzschutzmittel; Untersuchung und fachgerechter Rückbau kosten schnell fünfstellig
- Feuchte Keller und fehlende Abdichtung
- Dach: neue Eindeckung, Dämmung, ggf. Dachstuhl-Reparaturen
- Eingriffe ins Tragwerk für neue Grundrisse: Stahlträger, Abfangungen über neuen Öffnungen
- Heizungswechsel mit Fußboden- oder Wandheizung und ggf. größeren Heizkörpern
- Ausstattung von Bädern, Küche und Böden
Sanieren oder neu bauen?
Eine Kernsanierung ist meist günstiger als Abriss und Neubau: Rohbau, Dach und die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom bleiben erhalten, Abbruch- und Entsorgungskosten fallen deutlich geringer aus als bei einem Komplettabriss, und der Bestandsschutz kann helfen, etwa bei Abständen, die heute nicht mehr zulässig wären. Zum Vergleich: Ein neues Einfamilienhaus kostet allein an Bauwerkskosten rund 3.000 bis 3.500 € pro m² Wohnfläche.
Neu bauen kann sich lohnen, wenn Tragwerk oder Fundamente schwer beschädigt sind, der Keller dauerhaft feucht ist, Grundriss und Raumhöhen sehr ungünstig sind oder der Bebauungsplan deutlich mehr Wohnfläche erlaubt, als das alte Haus hat. Reicht nur der Platz nicht, sind auch ein Anbau oder eine Aufstockung eine Option. Bevor Sie kaufen oder entscheiden, lohnt sich ein Bestands-Check: Begehung, Sichtung der Bauakte und ein grober Kostenrahmen für beide Wege.
Genehmigung und Pflichten 2026.
Meist ohne Baugenehmigung
Viele Sanierungsarbeiten brauchen in NRW kein Genehmigungsverfahren (§ 62 BauO NRW): Instandhaltung, neue Fenster und Türen, Dämmung von Fassade und Dach, Solaranlagen auf dem Dach und weite Teile der Haustechnik. Bei neuer Heizung sowie Wasser- und Abwasseranlagen lassen Sie sich vor dem Einbau vom Fachbetrieb bescheinigen, dass die Anlage den Vorschriften entspricht. Wer nichttragende Innenwände ohne Brandschutzanforderungen versetzt, braucht die Bescheinigung einer bauvorlageberechtigten Person, dass Statik und Brandschutz unbedenklich sind; Trennwände zwischen Wohnungen fallen nicht darunter. Werden tragende Wände oder Decken verändert, geht das ohne Genehmigung nur in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (Wohnhäuser mit höchstens zwei Wohnungen, zusammen bis 400 m², bis 7 m Fußbodenhöhe) und mit der Bescheinigung einer qualifizierten Tragwerksplaner:in, dass die Standsicherheit gewahrt bleibt. Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Brandschutz, Statik und örtliche Gestaltungssatzungen gelten trotzdem.
Ein Verfahren bei der Bauaufsicht wird meist nötig, wenn sich die Nutzung ändert oder angebaut bzw. aufgestockt wird. Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum kann bei passendem Bebauungsplan und seit 1. September 2026 auch in bebauten Ortsteilen ohne Bebauungsplan ohne Baugenehmigung erfolgen, im Weg der Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW). Bei einem Baudenkmal braucht es zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis.
Dämmung und Abstandsflächen
Eine nachträgliche Dämmung zählt bei den Abstandsflächen nicht mit, solange mindestens 2,50 m Abstand zur Nachbargrenze bleiben (§ 6 Abs. 7 BauO NRW). Steht das Haus direkt auf der Grenze, darf die Dämmung von Wand oder Dach nach der Bauordnung sogar auf das Nachbargrundstück ragen (§ 4 Abs. 2 BauO NRW). Ob die Nachbarn das hinnehmen müssen, regelt das Nachbarrecht.
Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz
Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für die Sanierung wichtig:
- Werden Außenbauteile wie Fassade, Dach oder Fenster erneuert, müssen sie die Wärmeschutzwerte des Gesetzes einhalten; Änderungen an höchstens 10 % der jeweiligen Bauteilfläche sind ausgenommen
- Eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz muss gedämmt werden (U-Wert höchstens 0,24), alternativ das Dach darüber (§ 35 GModG); für selbst genutzte Häuser mit bis zu zwei Wohnungen gelten Ausnahmen, die nach einem Eigentümerwechsel entfallen können
- Die Vorgabe von 65 % erneuerbaren Energien für neue Heizungen ist entfallen.
- Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen ab 2029 einen steigenden Anteil Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Arten von Wasserstoff nutzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 (§ 43 GModG). Angerechnet werden können unter anderem Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung.
Photovoltaik bei neuer Dacheindeckung
Wer in NRW die Dacheindeckung komplett erneuert und nach dem 1. Januar 2026 damit begonnen hat, muss geeignete Dachflächen mit Photovoltaik belegen (Solarpflicht, § 42a Abs. 3 BauO NRW). Ausnahmen gibt es, wenn sich die Anlage nicht rechnet oder technisch nicht möglich ist.
Förderung 2026.
| Programm | Wofür | Förderung |
|---|---|---|
| BAFA Einzelmaßnahmen | Dämmung, Fenster, Türen, Anlagentechnik | 15 % Zuschuss; förderfähig bis 30.000 € für die erste Wohnung, mit Sanierungsfahrplan (iSFP) bis 60.000 €; iSFP-Bonus 5 % nur auf den Betrag über 30.000 € |
| KfW 458 Heizungsförderung | Heizung mit erneuerbaren Energien, z. B. Wärmepumpe | 30 % Grundförderung, dazu Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus, insgesamt bis 70 %; förderfähig bis 28.000 € für die erste Wohnung |
| KfW 261 Effizienzhaus | Sanierung des ganzen Hauses zum Effizienzhaus | Kredit bis 150.000 € je Wohnung mit Tilgungszuschuss je nach Effizienzhaus-Stufe, Bonus für besonders schlechte Ausgangsgebäude |
- Vor der Auftragsvergabe beantragen, sonst ist die Förderung in der Regel verloren
- Für die Gebäudehülle und das Effizienzhaus muss eine Energieeffizienz-Expert:in eingebunden werden
- Ein individueller Sanierungsfahrplan erhöht die förderfähigen Kosten und lohnt sich vor allem bei großen Vorhaben
- Fördergeld gibt es nur, solange die Mittel im Bundeshaushalt reichen; Konditionen ändern sich häufig, aktuelle Angaben bei BAFA und KfW
Ablauf einer Kernsanierung.
- 01
Bestand
Bauakte, Aufmaß, Zustand von Dach, Keller und Tragwerk; bei Baujahr oder früheren Sanierungen vor etwa 2000 Schadstofferkundung (Asbest, PAK, PCB, alte Mineralwolle) vor jedem Eingriff.
- 02
Energieberatung
Sanierungsfahrplan und Förderstrategie mit Energieeffizienz-Expert:in.
- 03
Planung
Neuer Grundriss, Haustechnik, Details und Kostenberechnung.
- 04
Anträge
Förderanträge vor Auftragsvergabe; Genehmigung, falls sich Nutzung, Form oder Größe des Hauses ändern.
- 05
Vergabe
Leistungsverzeichnisse, Angebote vergleichen, Handwerksbetriebe beauftragen.
- 06
Bau
Schadstoffsanierung, Entkernung, Arbeiten am Tragwerk, Dach und Fenster, Leitungen verlegen, Putz und Estrich, Fassadendämmung, Innenausbau.
Die Bauleitung übernehmen wir nicht. Dafür beauftragen Sie eine Bauleitung oder unabhängige Bauüberwachung; Rückfragen der Baustelle zu unseren Plänen beantworten wir.
Häufige Fragen zur Kernsanierung.
Was kostet eine Kernsanierung pro m²?
Bei mittlerem Standard mit neuer Haustechnik, Bädern, Oberflächen, Fenstern und Dämmung liegen die Bauwerkskosten einer Kernsanierung etwa bei 1.300 bis 2.000 € pro m² Wohnfläche, brutto. Ohne Arbeiten an der Gebäudehülle beginnt es bei etwa 900 € pro m², bei sehr umfassenden energetischen Sanierungen sind bis etwa 2.800 € möglich. Hinzu kommen Planung, Energieberatung und eine Reserve, zusammen erfahrungsgemäß 25 bis 35 %.
Lohnt sich eine Kernsanierung oder ist ein Neubau günstiger?
Eine Kernsanierung ist meist günstiger als Abriss und Neubau, weil Rohbau, Dach und Hausanschlüsse erhalten bleiben und deutlich weniger Abbruchkosten anfallen. Anders kann es aussehen, wenn Tragwerk oder Fundamente schwer beschädigt sind, der Keller dauerhaft feucht ist, der Grundriss sehr ungünstig ist oder das Grundstück deutlich mehr Bebauung zulässt. Ein Bestands-Check mit grobem Kostenrahmen schafft eine ehrliche Vergleichsgrundlage.
Brauche ich für eine Kernsanierung eine Baugenehmigung?
Oft nicht. In Nordrhein-Westfalen sind neue Fenster, die Dämmung von Fassade und Dach sowie weite Teile der Haustechnik in der Regel verfahrensfrei. Wer nichttragende Innenwände versetzt, braucht dafür aber die Bescheinigung einer bauvorlageberechtigten Person zu Statik und Brandschutz. Eingriffe in tragende Bauteile sind nur in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 verfahrensfrei und brauchen die Bescheinigung einer qualifizierten Tragwerksplaner:in. Eine Genehmigung ist nötig, wenn zum Beispiel die Nutzung geändert, angebaut oder aufgestockt wird; bei Denkmälern und in Gebieten mit Gestaltungssatzung gelten zusätzliche Regeln.
Welche Förderung gibt es 2026 für eine Kernsanierung?
Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle zahlt das BAFA 15 % Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan sind höhere förderfähige Kosten möglich. Für eine neue Heizung mit erneuerbaren Energien fördert die KfW 30 % plus mögliche Boni. Wer das ganze Haus zum Effizienzhaus saniert, kann über die KfW einen Kredit mit Tilgungszuschuss erhalten. Anträge müssen vor der Auftragsvergabe gestellt werden, und die Mittel stehen unter Haushaltsvorbehalt.
Muss ich bei der Sanierung eine neue Heizung einbauen?
Nicht automatisch: Eine Sanierung verpflichtet nicht zu einer neuen Heizung. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Vorgabe von 65 % erneuerbaren Energien für neue Heizungen seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Wer nach diesem Datum eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Haus einbaut, muss allerdings ab 2029 steigende Anteile an Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Arten von Wasserstoff nutzen, beginnend mit 10 %; Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können angerechnet werden.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Bei einem Einfamilienhaus brauchen Bestandsaufnahme, Planung und Förderanträge meist einige Monate, die Bauphase häufig sechs bis zwölf Monate, je nach Umfang, Zustand und Verfügbarkeit der Handwerksbetriebe. In der Regel ist das Haus während der Kernsanierung nicht bewohnbar.
Altes Haus, neue Pläne? Wir schauen es uns an.
Im Bestands-Check bewerten wir Zustand und Substanz auf Basis einer zerstörungsfreien Begehung, sichten die Bauakte und stellen einen groben Kostenrahmen auf, auch vor dem Kauf. Ein Wert-, Bauschadens- oder Schadstoffgutachten ersetzt das nicht. Danach planen wir die Sanierung bis zur Ausführungsplanung.
Lieber direkt sprechen? 0173 6824435 · kontakt@line-planungsbuero.de
Allgemeiner Überblick, Stand Oktober 2026 (Gebäudemodernisierungsgesetz ab 29. Juli 2026, Bauordnung NRW ab 1. September 2026, Förderbedingungen von BAFA und KfW). Kosten sind Orientierungswerte, Förderbedingungen ändern sich häufig. Keine Rechts-, Energie- oder Fördermittelberatung im Einzelfall. Quellen: BauO NRW, GModG.